OTS: PwC Deutschland / Vermietung von Wohnraum verliert an Attraktivität (FOTO)

Vermietung von Wohnraum verliert an Attraktivität (FOTO)

--------------------------------------------------------------

Zur Studie

https://ots.de/aOb5fX

--------------------------------------------------------------

Berlin (ots) - PwC-Analyse: Verstärkte Entkopplung der Miet- und Kaufpreise in

Berlin als Resultat der Mietregulierung/ Mietendeckel bewirkte Absenkung des

Mietniveaus - vor allem in guten bis sehr guten Wohnlagen/ einkommensschwache

Wohnlagen profitierten weniger/ deutlich weniger Vermietungsangebote in Berlin

In jüngster Vergangenheit wurde versucht, den Mietpreisanstieg mit umfassenden

staatlichen Regulierungen einzudämmen. In Berlin mündeten die

Regulierungsbemühungen schließlich im Anfang 2020 in Kraft getretenen - und gut

ein Jahr später vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärten -

Mietendeckel. Die Studie "Mietendeckel & Co. - Wirtschaftliche Auswirkungen von

Mietregulierungen auf den Immobilienmarkt" der Wirtschaftsprüfungs- und

Beratungsgesellschaft PwC Deutschland untersucht regulatorische Eingriffe, mit

einem Schwerpunkt auf Berlin. "Neben der beabsichtigten Absenkung des

Mietniveaus, wurden komplexe und langfristige wirtschaftliche Auswirkungen von

regulatorischen Maßnahmen nicht ausreichend antizipiert und reflektiert",

erklärt Harald Heim, Partner bei PwC Deutschland, die Kernergebnisse der Studie.

Der Mietendeckel hat das Berliner Mietniveau abgesenkt. Jedoch profitieren von

den Mietabsenkungen vorrangig überdurchschnittliche Einkommensschichten bzw.

bessere Wohnlagen. Zugleich ging die Zahl der zur Vermietung angebotenen

Wohnungen um fast 60 Prozent zurück, was den Wettbewerb für Wohnungssuchende

erheblich verschärfte, insbesondere für Zuziehende und Familien mit wachsendem

Wohnraumbedarf. Die PwC-Analyse unterscheidet direkte (z. B. Absenkung der

Mietpreise nach Berliner Ortsteilen) sowie indirekte Auswirkungen (z. B.

reduziertes Angebot, Miet- und Kaufpreise im Berliner Umland oder unterlassene

energetische Modernisierung).

Deutlich erschwerte Wohnungssuche in Berlin

Der Mietendeckel hat in Berlin das Mietniveau nach Angaben von ImmoScout24 um

durchschnittlich 8 Prozent abgesenkt. Besonders deutlich zeichnete sich die

Absenkung in einkommensstärkeren Stadtteilen ab. Einkommensschwächere Gegenden

hingegen profitierten davon weniger. Dr. Harald Heim sagt: "Der Mietendeckel hat

das sinnvolle sozialpolitische Ziel - bezahlbare Mieten vor allem für

Einkommensschwächere - im Ergebnis verfehlt."

Die Folge: Das Mietangebot an Bestandswohnungen (Baujahr vor 2014) ist zwischen

September 2019 und September 2020 um fast 60 Prozent zurückgegangen, das

Gesamtangebot an Mietwohnungen um 41,5 Prozent - verglichen mit einem Anstieg in

den Top-6-Städten von durchschnittliche 35,3 Prozent. Mit durchschnittlich 140

Interessent:innen pro Inserat lag Berlin in 2020 deutlich über den anderen

deutschen Großstädten. Auf Platz 2 folgte Köln mit 63 Interessent:innen pro

Inserat.

Entkoppelung von Kauf- und Mietpreisen machen Vermietungen oft unattraktiv

Gemäß des Monatsberichts der Bundesbank zum Februar 2021 liegt das Preisniveau

für Wohnimmobilien 15-30% über dem durch demografische und wirtschaftliche

Fundamentalfaktoren gerechtfertigten Niveau, u.a. durch die Differenz zwischen

den Steigerungsraten für Miet- und Kaufpreise in Deutschland (in 2020 ca. 2% vs.

7%). Mit der Reduzierung der Mieten sowie Begrenzung des Mietwachstums durch den

Berliner Mietendeckel und Kaufpreistreiber wie einem anhaltenden Nettozuzug,

wurde diese Entwicklung in Berlin verstärkt. Als Resultat ist der Ankauf und die

Vermietung von Wohnimmobilien oft wirtschaftlich nicht mehr tragbar und

resultiert teils in negativen Nettoanfangsrenditen. Als wirtschaftlicher Ausweg

bleibt dann nur der Verkauf als Eigentumswohnung für den Selbstnutzer. Eine

Tendenz, die seit vielen Jahren in allen deutschen Ballungsgebieten zu

beobachten ist.

Zugleich spiegelt sich diese Entkopplung aufgrund der weiter zunehmenden

'Flucht' ins Umland wider. Nach eigener Analyse auf Datenbasis von VALUE

Marktdaten stiegen in sechs untersuchten Kleinstädten um Berlin die Kaufpreise

seit 2015 deutlich stärker an als die Mietpreise. Die durch regulierende

Eingriffe verschärfte Differenz zwischen Kaufpreis- und Mietpreisentwicklung

schafft volkswirtschaftlich ein Vermögenspreisblasenrisiko.

Benjamin Schrödl, Bereichsleiter M&A Real Estate in Berlin und Director bei PwC

Deutschland, kommentiert: " Die vielversprechendste Lösung für angespannte

Wohnungsmärkte ist und bleibt der Neubau (Angebotsausweitung), der aber oft

durch komplizierte Genehmigungsverfahren erschwert und verkompliziert wird."

Diese zu beschleunigen, wäre ein dringendes politisches Handlungsfeld und eine

sehr gute Alternative zu marktregulierenden Eingriffen bei Wohnimmobilien.

Neubau könnte den Druck auf den Mietmarkt reduzieren und den, insbesondere für

eine Metropole wie Berlin, benötigten internationalen Zuzug sowie weiteres

Wachstum positiv verändern.

Eigentümer:innen stellen energetische Modernisierungen zurück

Berliner Eigentümer:innen sehen sich zudem bei Investitionsvorhaben erheblich

eingeschränkt. Die Bundeshauptstadt will, stärker als anderswo in Deutschland,

mit sozialen Erhaltungsgebieten Verdrängungseffekten entgegenwirken. Diese

erfordern allerdings zusätzliche Genehmigungen bei Abriss oder Umbau. Zudem

erschwerten die durch den Mietendeckel abgesenkten Mieten und die eingeschränkte

Umlegbarkeit die wirtschaftlich tragbare Durchführung von (energetischen)

Sanierungsmaßnahmen. Insgesamt 70 Prozent der vom BFW Landesverband

Berlin/Brandenburg im Juli 2020 befragten Mitgliedsunternehmen gaben an,

aufgrund sinkender Mieteinnahmen ihre geplanten energetischen Modernisierungs-

und Sanierungsmaßnahmen für drei Viertel ihres Wohnungsbestands auszusetzen.

"Halten private und öffentliche Eigentümer:innen Investitionen in den Bestand

zurück, trifft das auch die energetische Sanierung. Das steht den Klimazielen

und steigenden Nachhaltigkeitsanforderungen deutlich entgegen", betonen die

PwC-Experten Dr. Harald Heim und Benjamin Schrödl.

Regulierung im internationalen Kontext

Auch in anderen Ländern erreichten Instrumente zur Wohnregulierung nicht

zwangsläufig ihre Ziele. In Schweden beträgt die Wartezeit auf eine

mietregulierte Wohnung im Durchschnitt 11 Jahre. In Wien führten die

Regulierungen zu einem komplizierten und intransparenten Wohnungsmarkt, der

nicht selten Teile der einkommensschwächeren Mieter benachteiligt. In New York

City und Lissabon führten zunehmende Regulierungen in bestimmten Gebieten zu

erheblichen Investitionsstaus.

Pressekontakt:

Dennis Pagel

PwC Communications

Tel.: +49 (0) 211 981 - 7939

E-Mail: mailto:dennis.pagel@pwc.com

Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/8664/5010304

OTS: PwC Deutschland