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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Büromarktzahlen für das 1.

Quartal 2021 / Flächenumsatz nur knapp 6 % unter Vorjahresniveau

Frankfurt/Main (ots) - Trotz der seit Jahresbeginn sehr umfangreichen

Lockdown-Maßnahmen wurden im ersten Quartal 2021 an den acht deutschen

Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und

München 697.000 m² Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das Vorjahresergebnis trotz

der weitreichenden Kontaktbeschränkungen nur um knapp 6 % verfehlt. Dies ergibt

die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im

Überblick:

- Mit 697.000 m² nur geringer Rückgang des Flächenumsatzes gegenüber 2020 (-6 %)

- Leerstandsanstieg setzt sich mit vermindertem Tempo fort

- Leerstandsquote nur in Frankfurt und Düsseldorf über 5 %

- Spitzenmieten zu Jahresbeginn an allen Standorten stabil; differenzierte

Entwicklung bei den Durchschnittsmieten (+0,9 % im Durchschnitt seit

Jahreswechsel)

"Die großen deutschen Büromärkte präsentieren sich im Auftaktquartal 2021

erfreulich robust. Trotz der weiterhin geltenden Lockdown-Maßnahmen und nur

vereinzelt leicht gelockerter Kontaktbeschränkungen, verfehlt der

Büroflächenumsatz das Vorjahresergebnis nur um knapp 6 %. Dies ist umso

bemerkenswerter, weil das erste Quartal 2020 bis in den März hinein kaum von der

Corona-Pandemie betroffen war. Das aktuelle Ergebnis ist ein deutliches Zeichen

für die zurückkehrende Zuversicht in den Entscheidungsetagen der Unternehmen.

Die Weltwirtschaft erholt sich schneller als erwartet und wird nach Aussagen der

OECD vermutlich bereits zur Jahresmitte 2021 wieder ihr Vorkrisenniveau erreicht

haben. Und auch die deutsche Wirtschaft sendet ungeachtet des noch langsamen

Impffortschritts, der anhaltenden Kontaktbeschränkungen und der aktuell wieder

steigenden Infektionszahlen positive Signale aus. Die Unternehmen gehen

zunehmend von einem im laufenden Jahr einsetzenden und langfristigen Aufschwung

aus. In vielen Führungsetagen werden deshalb jetzt wieder die Weichen für die

Zukunft gestellt und das beinhaltet ganz klar auch Standort- bzw.

Flächenentscheidungen", so Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate

Deutschland.

Mehrheit der Standorte mit Umsatzsteigerungen

Deutschlands Bürometropolen sind sehr unterschiedlich in das neue Jahr

gestartet. Die Spanne der Entwicklung reicht von einem Umsatzplus von 105 %

gegenüber dem Vorjahresquartal in Köln bis zu einem Flächenrückgang von gut 46 %

im benachbarten Düsseldorf. Die Mehrheit der Standorte konnte gegenüber dem

Vorjahr aber zulegen. In der Langzeitbetrachtung schneiden die Märkte sehr

unterschiedlich ab. Die Bundeshauptstadt Berlin, die sich einmal mehr mit

deutlichem Abstand an der Spitze der bundesweiten Rangliste mit 181.000 m²

Flächenumsatz im ersten Quartal 2021 platzieren konnte, kann damit ein Ergebnis

verbuchen, das knapp 3 % über dem Vorjahresresultat und rund 7 % über dem

Zehnjahresschnitt liegt. Auch die Hansestadt Hamburg, die sich mit 118.000 m²

Umsatz den zweiten Platz sichern konnte, kann dank verschiedener Großabschlüsse

ein Volumen vermelden, das rund 23 % über dem Vorjahresniveau und fast 5 % über

dem Langzeitschnitt liegt. München muss sich aktuell mit dem dritten Platz

begnügen: Der Flächenumsatz von 104.000 m² ist deutlich unterdurchschnittlich

und sowohl das Vorjahresergebnis (-42 %) als auch der Zehnjahresdurchschnitt

wurden deutlich verfehlt. Verantwortlich für dieses untypisch schwache Resultat

ist der zu Jahresbeginn noch zu beobachtende Mangel an Großabschlüssen (nur zwei

Verträge über 5.000 m²). Anders gestaltet sich die Situation in Frankfurt. Der

Büromarkt in Deutschlands Finanzmetropole ist mit einem Flächenumsatz von

101.000 m² deutlich stärker als 2019 und 2020 in das neue Jahr gestartet (+23 %)

und erzielt damit ein Ergebnis, das nur leicht unter dem Zehnjahresdurchschnitt

(-3 %) bleibt. Einen fulminanten Jahresauftakt hat dagegen Köln erwischt. Mit

einem Volumen von 84.000 m² wurde nicht nur das Ergebnis aus dem

Vorjahresquartal mehr als verdoppelt (+105 %), sondern auch der langjährige

Durchschnitt um rund 32 % übertroffen - und das ohne einen einzigen

Vertragsabschluss über 10.000 m². Das insgesamt rege Anmietungsgeschehen im

kleineren und mittleren Flächensegment ist ein deutliches Zeichen für die

Marktstabilität in Köln. Es war nach 2019 der stärkste Jahresauftakt in der

Historie der Domstadt. Weit unter seinem üblichen Niveau blieb Düsseldorf, wo

mit einem Umsatz von 60.000 m² der schwächste Jahresauftakt seit vielen Jahren

verzeichnet wurde. Das Ergebnis blieb um fast die Hälfte unter dem

außergewöhnlich starken Vorjahresergebnis zurück. Ganz anders zeigt sich die

Situation in Leipzig, wo der Schwung aus dem Schlussquartal 2020 mit in das neue

Jahrgenommen werden konnte. Der registrierte Flächenumsatz von 27.000 m²

übersteigt das Vorjahresergebnis um fast 29 % und kann auch den langjährigen

Schnitt deutlich um 14 % hinter sich lassen. Besonders bemerkenswert ist, dass

dieses überdurchschnittliche Resultat ohne Großabschlüsse über 5.000 m² erreicht

wurde, was die Krisenfestigkeit Leipzigs einmal mehr unterstreicht.

Leerstandsquote nur in Frankfurt und Düsseldorf über 5 %

Obwohl das Leerstandsvolumen in den analysierten Büromärkten mit Ausnahme von

Leipzig (-5 %) im Jahresvergleich spürbar gestiegen ist (+24 % auf 4,6 Mio. m²),

bewegen sich die Leerstandquoten in der Mehrheit der Städte weiterhin auf

unterdurchschnittlichem Niveau. Dies gilt insbesondere für Deutschlands

traditionell stärkste Märkte Berlin und München. Zwar wird für beide Metropolen

ein erheblicher Anstieg des Leerstandsvolumens registriert (+74 % bzw. + 52%

gegenüber Q1 2020), allerdings notieren die Leerstandsquoten mit 2,6 % in Berlin

und 3,4 % in München weiterhin deutlich unter der notwendigen

Fluktuationsreserve. Dies gilt auch für die Märkte in Köln (3,4 %), Hamburg (4,1

%), Essen (4,2 %) und Leipzig (4,6 %). Auf einem höheren Niveau bewegen sich die

Leerstandsquoten von Düsseldorf (9,0 %) und Frankfurt (8,1 %). Für beide Städte

ist ein höheres Leerstandsniveau im gesamten Marktgebiet (inklusive Peripherie)

in der vergangenen Dekade durchaus charakteristisch. Für alle deutschen

Bürostandorte kann festgehalten werden, dass sich der Leerstand weiterhin

wesentlich unter dem Niveau zu Zeiten der Finanzkrise bewegt und dass sich der

Anstieg im ersten Quartal 2021 in der Mehrzahl der Städte deutlich verlangsamt

hat. Für Köln und Leipzig ist seit Jahresbeginn sogar ein Rückgang zu vermelden.

"Die Entwicklung des Leerstands ist sehr differenziert zu betrachten. Der

Anstieg in der Mehrzahl der Märkte ist zwar nicht von der Hand zu weisen,

allerdings bleibt eine Betrachtung ohne Berücksichtigung von Lage- und

Ausstattungsqualitäten unvollständig. Nur ein Drittel aller leerstehenden

Flächen verfügt über einen modernen Ausstattungsstandard. Dies gilt auch für die

Top-Märkte Berlin (38 %), München (33 %) und Hamburg (22 %), in denen der sehr

geringe Leerstand per se schon auf eine viel höhere Nachfrage trifft. Und auch

in den Fällen, in denen der Anteil an modernen Flächen am Leerstand spürbar

höher ist, wie traditionell in Frankfurt mit aktuell 44 %, heißt dies nicht,

dass das aktuelle Leerstandsvolumen die kurzfristige Nachfrage bedienen kann. So

beläuft sich beispielsweise die Leerstandsquote im stark nachgefragten

Frankfurter Bankenviertel aktuell nur auf 4,1 %", analysiert Riza Demirci,

Geschäftsführer und Head of National Office Advisory der BNP Paribas Real Estate

GmbH. "Die Entwicklung der Flächen im Bau zeigt, dass die Märkte die neuen

Flächen auch in der aktuellen Pandemie-Phase relativ zügig absorbieren. Aktuell

befinden sich 3,7 Mio. m² Büroflächen im Bau, was einem Rückgang von 8 %

gegenüber dem Vorjahr entspricht. Von diesen stehen aktuell nur noch 53 % dem

Vermietungsmarkt zur Verfügung."

Spitzenmieten stabil - Differenzierte Entwicklung bei Durchschnittsmieten

Die Spitzenmieten haben sich in den großen Märkten im Jahresverlauf sämtlich

stabil präsentiert. Dies gilt sowohl für Frankfurt (47,00 EUR/m²), Berlin (40,00

EUR/m²), München (39,50 EUR/m²) und Hamburg (32,00 EUR/m²), als auch für

Düsseldorf (28,50 EUR/m²) und Köln (26,00 EUR/m²), wo ebenfalls eine

Seitwärtsbewegung registriert wurde. Positiv stechen Essen und Leipzig aus dem

Feld der Top-Märkte hervor, für die gegenüber dem Vorjahresquartal ein Plus von

2,5 % auf 16,40 EUR/m² bzw. knapp 10 % auf 17,00 EUR/m² vermeldet wird.

Größere Unterschiede sind erwartungsgemäß bei der Entwicklung der

Durchschnittsmieten zu erkennen, da diese in starkem Maße durch die Qualität des

aktuell jeweils verfügbaren Angebots bestimmt werden. Im Durchschnitt über alle

Standorte hat die Durchschnittsmiete im Jahresverlauf um 1,0 % auf aktuell 17,69

EUR/m² nachgegeben. Allerdings reicht die Spanne von einem Rückgang um fast 13 %

in Essen auf jetzt 11,00 EUR/m² bzw. um knapp 6 % in Frankfurt auf aktuell 19,10

EUR/m² bis zu einem Plus um nahezu 10 % in Köln (15,80 EUR/m²). Insgesamt stabil

präsentierten sich die Durchschnittsmieten in den Märkten mit den niedrigsten

Leerstandsquoten und somit in Berlin, München und Hamburg. Für letztere Märkte

kann im ersten Quartal 2021 sogar ein Anstieg um rund 1 % in München auf jetzt

21,60 EUR/m² und um fast 11 % in Hamburg auf 19,40 EUR/m² ausgewiesen werden. In

Berlin hat die Durchschnittsmiete zu Jahresbeginn minimal um gut 1 % auf aktuell

27,20 EUR/m² nachgegeben. Sie ist damit aber weiterhin die mit weitem Abstand

höchste bundesweit.

Perspektiven

"Die Marktentwicklung im ersten Quartal hat gezeigt, dass die Akteure mit

deutlich mehr Zuversicht als noch vor einigen Monaten agieren. Trotz

weitreichender Lockdown-Maßnahmen wurde in der Mehrheit der Märkte ein gutes,

zum Teil sicherlich auch überraschend gutes Ergebnis bei den Flächenumsätzen

erzielt. Vor dem Hintergrund einer absehbaren und vor allem nachhaltigen

Beschleunigung bei der Impfkampagne und einer im Frühsommer zu erwartenden

Lockerung der Kontaktbeschränkungen, dürfte sich das Anmietungsgeschehen noch

einmal beschleunigen. Das gilt auch für die Märkte, die bis jetzt

unterdurchschnittlich in das Jahr gestartet sind und in denen oftmals noch die

wichtigen Großabschlüsse fehlen. Diese dürften im Jahresverlauf folgen, denn die

Entscheidungsprozesse auf Seiten der Unternehmen werden sich aller Voraussicht

nach zunehmend beschleunigen. Nicht zu vernachlässigen ist darüber hinaus die

sukzessiv zurückkehrende Sicherheit in den Entscheidungsetagen der Unternehmen;

nicht nur, was die gesamtwirtschaftliche Entwicklung angeht, sondern auch

hinsichtlich des zukünftigen Einsatzes von Home Office. Die nach dem ersten

Lockdown 2020 teilweise zu beobachtende Unsicherheit bzgl. zukünftiger

Arbeitsformen hat spürbar nachgelassen. Der Home Office-Anteil wird aller

Wahrscheinlichkeit nicht so hoch ausfallen wie noch vor einem Jahr für möglich

gehalten. Jüngere Umfragen deuten darauf hin, dass, wenn überhaupt, eher

geringere Auswirkungen zu erwarten sein werden. Vor diesem Hintergrund spricht

vieles für eine weitere Marktbelebung, nicht zuletzt aufgrund spürbarer

Nachholeffekte im zweiten Halbjahr. Aus heutiger Sicht ist mit großer

Wahrscheinlichkeit ein Flächenumsatz über dem Vorjahresniveau zu erwarten. Auch

ein Übertreffen der 3-Mio.-m²-Schwelle liegt durchaus im Bereich des Möglichen",

ist sich Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, sicher.

"Auf der Angebotsseite dürfte es an vielen Standorten in den kommenden Monaten

zu einem weiterhin moderaten Leerstandsanstieg kommen. Für einige Märkte, in

denen sich der Leerstand aktuell auf sehr niedrigem Niveau bewegt, wie in Berlin

und München der Fall, kann dies auch durchaus Chancen bieten, da für Unternehmen

sowohl kurzfristige Expansionen als auch langfristige Standortentscheidungen

wieder deutlich einfacher umgesetzt werden können als teilweise in den

Vorjahren. Insgesamt dürfte aber das Leerstandsvolumen unterdurchschnittlich

bleiben und in vielen Metropolen weiterhin kaum die Fluktuationsreserve

überschreiten. Vor dem Hintergrund, dass moderne Flächen in Top-Lagen im

weiteren Jahresverlauf nur in begrenztem Angebot zur Verfügung stehen dürften,

ist ein Nachgeben der Spitzenmieten in der Breite sehr unwahrscheinlich. Eine

Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau scheint das realistischere Szenario. Die

Entwicklung der Durchschnittsmieten dürfte demgegenüber weiterhin deutlich

differenzierter Verlaufen", fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.

Pressekontakt:

Chantal Schaum

Head of Public Relations

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