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Weiterhin steigende Dynamik auf den Investmentmärkten: Starkes drittes

Quartal treibt Umsatz fast auf Vorjahresniveau

Frankfurt/Main (ots) - Die Dynamik auf den Investmentmärkten ist im dritten

Quartal weiter spürbar gestiegen. Im Windschatten der fortschreitenden

Pandemiebekämpfung, der beschleunigten Rückkehr in eine neue Normalität, die

mehr persönliche Kontakte inklusive Reisetätigkeit erlaubt, und vor allem einer

auf Erholungskurs bleibenden deutschen Wirtschaft ist das Investmentvolumen auf

39,4 Mrd. EUR im ersten Dreivierteljahr angewachsen. Das aktuelle Resultat liegt

damit knapp 17 % über dem zehnjährigen Durchschnitt. Berücksichtigt man noch die

Investitionen in Wohnimmobilien (ab 30 Einheiten), die sich auf 21,4 Mrd. EUR

summieren, beläuft sich das Gesamtvolumen auf knapp 61 Mrd. EUR. Dies zeigt die

aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im

Überblick:

- Mit 39,4 Mrd. EUR übertrifft der Investmentumsatz den zehnjährigen Schnitt um

fast 33 %

- Anteil von Einzel-Deals bleibt mit rund 78 % (rund 30,8 Mrd. EUR)

überproportional hoch

- Portfolioverkäufe mit knapp 22 % (gut 8,6 Mrd. EUR) deutlich

unterdurchschnittlich

- Büro-Investments mit gut 45 % (knapp 17,8 Mrd. EUR) unangefochten wichtigste

Assetklasse

- Berlin bleibt führender Investitionsstandort (6,8 Mrd. EUR)

- Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal vereinzelt erneut gesunken

- Ausländische Käufer mit fast 38 % Marktanteil wieder auf langjährigem Niveau

- Über 1.100 erfasste Transaktionen (nur Gewerbe)

"Im dritten Quartal hat die positive Marktdynamik aus dem Vorquartal ihre

Fortsetzung gefunden und weiter Fahrt aufgenommen. Die Stimmung unter den

Akteuren hat sich in den Sommermonaten nachhaltig aufgehellt und dies kommt im

aktuellen Ergebnis von 39,45 Mrd. EUR deutlich zum Ausdruck", erläutert Marcus

Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. "Das Vorjahresergebnis, das

ganz klar noch unter dem Einfluss des Rekordauftaktquartals von rund 18 Mrd. EUR

stand, wurde nur um gut 5 % verfehlt. Das jüngste Resultat ist umso

beeindruckender, da das letztjährige Ergebnis von überproportional großen

Portfolio-Deals inklusive der TLG-Übernahme sowie weiterer M&A-Transaktionen

geprägt war. Im langjährigen Vergleich wird offensichtlich, dass sich der Markt

bereits jetzt wieder auf dem Niveau des starken Jahres 2017 bewegt. Das

Vertrauen der Investoren in die deutschen Immobilienmärkte ist ungebrochen. Das

vergleichsweise geringe Ausmaß des wirtschaftlichen Abschwungs im ersten

Pandemiejahr 2020, die rasch einsetzende Erholung wie auch die insgesamt

robusten und gesunden Nutzermärkte sind weiterhin gewichtige Argumente für ein

Investment in Deutschland. Eine nachhaltige Flächennachfrage wird nicht nur im

Logistiksegment, sondern allen voran auch im Bürosegment beobachtet, wo die

Mehrzahl der Top-Standorte in den vergangenen Monaten ein deutliches Plus beim

Flächenumsatz verzeichnen kann. Im Jahresschlussquartal dürfte der positive

Trend seine Fortsetzung finden, denn trotz der aktuellen Lieferengpässe bei

Vorprodukten, die besonders die deutsche Wirtschaft hart treffen, und trotz der

im gesunkenen ifo-Index zum Ausdruck kommenden eingetrübten Stimmung der

deutschen Unternehmer, sprechen vor allem die wirtschaftlichen Prognosen weiter

für den Investitionsstandort Deutschland. Für das Jahr 2022 gehen die führenden

Wirtschaftsinstitute von einer starken wirtschaftlichen Expansion aus. Die

bereits für 2021 erhofften umfangreichen Nachholeffekte werden somit aller

Voraussicht nach schlicht mit einigen Monaten Verzögerung eintreten".

Büroinvestment unangefochtene Nummer 1 - Logistik erneut mit Spitzenergebnis

Weiterhin sind Büroimmobilien die unangefochtene Nummer 1 unter den

Assetklassen. Das Investmentvolumen von gut 17,8 Mrd. EUR ist das viertbeste

jemals registrierte Ergebnis und der Marktanteil von aktuell 45 % fällt erneut

deutlich überdurchschnittlich aus. Die große Anzahl von Transaktionen (insgesamt

mehr als 280) spiegelt dabei das Vertrauen der Anleger in dieses Nutzungssegment

wider und zeigt, dass sie Büroimmobilien langfristig eine nachhaltige

Schlüsselposition als Arbeitsort beimessen; als Ort, der kreativen wie auch

informellen Austausch fördert und der ein Kernelement für eine erfolgreiche

Unternehmensentwicklung ist. Ein eindrucksvolles Beispiel ist hierfür der im Buy

Side-Mandat von BNP Paribas Real Estate begleitete Forward-Deal des Büroturms T1

in der Frankfurter Quartiersentwicklung Four durch die Allianz im Wert von rund

1,4 Mrd. EUR. Im deutschen Markt ist bis dato für keine Einzelimmobilie ein

solcher Kaufpreis registriert worden. Zwar liegt der Fokus der Investitionen

weiterhin auf den A-Standorten (knapp 84 % Marktanteil), aber auch abseits der

großen Märkte bleibt das Investitionsgeschehen lebhaft. Neben langfristig

vermieteten Core-Objekten mit bonitätsstarken Mietern rücken generell immer mehr

Core Plus und Value Add Investments in den Fokus. Auf Rang 2 folgen

Logistikimmobilien, die mit einem Umsatzvolumen von gut 6,2 Mrd. EUR aktuell

fast auf 16 % Marktanteil kommen. Damit wurde das bereits sehr gute

Vorjahresergebnis noch einmal um rund 10 % übertroffen, und ein Abflauen des

Investoreninteresses zeichnet sich nicht ab, nicht zuletzt auch vor dem

Hintergrund weiter steigender E-Commerce-Umsätze. Spürbar belebt hat sich in den

Sommermonaten das Transaktionsgeschehen im Einzelhandel. Getragen von

verschiedenen Portfoliotransaktionen, darunter der Ankauf von 34 ehemaligen

Real-Märkten durch X+bricks und der Verkauf des sogenannten

Touchdown-Fachmarkt-Portfolios von Patrizia an Meag, wurden allein im dritten

Quartal rund 2 Mrd. EUR in diesem Segment platziert. Entsprechend beläuft sich

das Gesamtvolumen in dieser Assetklasse im laufenden Jahr auf gut 6,2 Mrd. EUR.

Discounter, Fach- und Supermärkte haben dabei einen Anteil von knapp 66 % und

unterstreichen das große Interesse an lebensmittelgeankerten

Einzelhandelsobjekten. Healthcare Immobilien bleiben eine gefragte Anlageklasse.

Ihr Umsatz beläuft sich bis dato auf 2,2 Mrd. EUR. Zwar wurde das

Vorjahresvolumen damit um rund 23 % verfehlt, aber das jüngste Resultat ist umso

bemerkenswerter, als erstmals bis Ende September mehr als 1 Milliarde EUR (1,1

Mrd. EUR) im Rahmen von Einzeldeals platziert wurden. Es dürfte der relative

Angebotsmangel auf Portfolioseite sein, der einem höheren Ergebnis

entgegenstand. Der Marktanteil von Healthcare-Immobilien beläuft sich aktuell

auf knapp 6 %. Hotelimmobilien haben fast 4 % zum jüngsten Ergebnis beigetragen.

Mit rund 1,5 Mrd. EUR Investitionsvolumen haben sie das Vorjahresergebnis um

fast 18 % verfehlt. Die insgesamt schwachen Zahlen im Hotelsegment spiegeln

allerdings nicht die Dynamik wider, die seit Frühsommer in dieser Assetklasse

registriert wird. Das Interesse der Investoren an Hotelimmobilien steigt wieder,

wozu nicht zuletzt der starke inländische Tourismus wie auch die wieder

ansteigenden Reiseströme aus dem Ausland beigetragen haben.

Einzeltransaktionen auf Rekordniveau des Jahres 2019

Einzeltransaktionen sind weiterhin die treibende Kraft auf den deutschen

Investmentmärkten. Mit einem Investmentvolumen von 30,8 Mrd. EUR bewegen sie

sich auf dem Rekordniveau von 2019. Gegenüber dem Vorjahr kann ein Plus von fast

28 % vermeldet werden. Der Anteil der Portfoliotransaktionen mit aktuell rund 22

% notiert weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Bis Ende September

wurden gut 8,6 Mrd. EUR im Rahmen von Paketverkäufen platziert. Dabei waren

Einzelhandelsportfolios mit 2,8 Mrd. EUR stärkste Assetklasse, gefolgt von

Logistikpaketen mit gut 2,0 Mrd. EUR. Im Logistiksegment konnte damit der

dritthöchste Wert aller Zeiten verbucht werden.

Ausländische Käufer haben bis Ende September rund 15 Mrd. EUR in deutsche

gewerbliche Immobilien investiert. Ihr Marktanteil liegt mit 37,5 % im

langjährigen Mittel. Deutlich höher fällt ihr Anteil im Portfoliosegment mit

aktuell fast 60 % aus. Insgesamt wurden hier fast 5 Mrd. EUR erfolgreich

platziert, wobei sich das Investmentgeschehen im Laufe des Jahres deutlich

beschleunigt hat. Von Quartal zu Quartal ist das von ausländischen Investoren in

Portfoliopakete geflossene Kapital gestiegen, mit zuletzt fast 1,8 Mrd. EUR im

dritten Quartal. Es scheint sich zu bestätigen, dass die zunehmend wegfallenden

Kontakt- und (internationalen) Reisebeschränkungen das Cross-Border-Investment

nicht nur wieder erheblich erleichtern, sondern aufgrund der nun wieder vor Ort

möglichen Due Diligence-Prozesse auch ankurbeln.

A-Standorte mit großen Einzeltransaktionen besonders dynamisch

"Für Deutschlands A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln,

München, Stuttgart) wurde ein Investitionsvolumen von gut 22,3 Mrd. registriert.

Das insgesamt gute Vorjahresergebnis wurde damit um fast 6 % übertroffen. Der

Löwenanteil entfiel dabei mit gut 92 % auf Einzeltransaktionen. Bemerkenswert

ist dabei die große Anzahl von Großtransaktionen mit einem Volumen von jeweils

mehr als 100 Mio. EUR. Im laufenden Jahr wurden mehr als 40 Abschlüsse dieser

Größenordnung in den A-Standorten registriert, davon mehr als 20 im dritten

Quartal. "Neben dem bereits erwähnten Forward Deal des T1 fielen dabei auch die

von BNP Paribas Real Estate begleiteten Bürohochhaus Transaktionen Uptown und

Highlight Towers (jeweils in München) wie auch des Skypers in Frankfurt ins

Gewicht", erläutert Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Erneut führt Berlin mit deutlichem Vorsprung das Feld der bundesdeutschen

Standorte an. Bis dato wurden rund 6,8 Mrd. EUR in der Hauptstadt platziert, die

damit ein Ergebnis 26 % über Vorjahresniveau vermelden kann. Auf Rang 2 folgt

Frankfurt mit gut 5,1 Mrd. EUR und einer Steigerung von 39,5 % gegenüber dem

Vorjahr. München belegt mit knapp 4,5 Mrd. EUR (+19 % gegenüber Q1-Q3 2020) den

dritten Platz. In Hamburg beläuft sich das Investitionsvolumen aktuell auf rund

2,1 Mrd. EUR. Das Ergebnis liegt damit unter dem langjährigen Durchschnitt von

2,7 Mrd. EUR und hat das Rekordergebnis aus dem Vorjahr um 44 % klar verfehlt.

In der Hansestadt ist es definitiv der Produktmangel, nicht der Mangel an

Investoreninteresse der einem höheren Investmentvolumen entgegensteht. Hoch im

Kurs der Investoren steht derzeit Köln mit einem Umsatz von rund 1,5 Mrd. EUR.

Das jüngste Resultat notiert 50 % über dem Vorjahresniveau und knapp 40 % über

dem langjährigen Schnitt. Dabei ist das Investmentvolumen von Quartal zu Quartal

spürbar gestiegen. Ganz anders die Situation im benachbarten Düsseldorf mit 1,4

Mrd. platziertem Volumen und einem Rückgang von 41,5 % gegenüber dem Vorjahr.

Der 10-Jahresdurchschnitt wurde in der Rheinmetropole damit um fast 19 %

verfehlt. Leicht unterdurchschnittlich fällt auch das Ergebnis in Stuttgart mit

aktuell 880 Mio. EUR bzw. einem Rückgang von gut 16 % gegenüber dem Vorjahr aus.

Weitere Fortsetzung der Rendite-Kompression bei Büro und Logistik

"Das große Investoreninteresse insbesondere an deutschen Core-Immobilien kommt

in der Renditeentwicklung deutlich zum Ausdruck. Die Nachfrage im Premiumsegment

ist ungebrochen hoch und der relative Mangel auf der Angebotsseite führt

entsprechend an der einen oder anderen Stelle zu einer Fortsetzung der

Renditekompression", stellt Nico Keller fest. In der Assetklasse Büro wurde im

dritten Quartal ein Rückgang um 10 Basispunkte für Berlin auf 2,40 % und für

Köln auf 2,80 % registriert. Einen Rückgang um 5 Basispunkte kann für die

Büroinvestmentmärkte Düsseldorf (2,85 %), Frankfurt (2,70 %), Hamburg (2,55 %),

München (2,50 %) und Stuttgart (2,85 %) vermeldet werden. Das starke

Anlegerinteresse im Logistiksegment hat zu einer Renditekompression bei

Premiumprodukten um 15 Basispunkte auf aktuell 3,20 % geführt. Die

Spitzenrenditen für Shoppingcenter (4,70 %), Fachmarktzentren (3,90 %) und im

Fachmarktbereich (4,60 %) sind demgegenüber unverändert.

Starkes Jahresende zeichnet sich ab

"Der deutsche Investmentmarkt steuert auf ein starkes Jahresende zu. Das

Vertrauen der Investoren in die gewerblichen Nutzermärkte hierzulande ist

ungebrochen hoch, obgleich die weltweiten Lieferengpässe bei Vorprodukten

natürlich insbesondere die deutsche Wirtschaft schwer treffen. Die lokale

Wirtschaft präsentiert sich aber robust und weiterhin auf Erholungskurs. Ihre

Produkte sind weltweit gefragt, und führende Wirtschaftsinstitute wie auch die

Bundesregierung prognostizieren umfangreiche wirtschaftliche Aufholeffekte für

2022. Gepaart mit einer weiterhin erfolgreichen Pandemiebekämpfung, die erneute

Einschränkungen des täglichen Lebens hoffentlich überflüssig macht, dürfte die

Investitionstätigkeit im Schlussquartal noch einmal steigen. Vor allem im

Portfoliosegment erwarten wir, dass bis Jahresende einige großvolumige Pakete

den Besitzer wechseln und so für eine spürbare Beschleunigung auf den

Investmentmärkten sorgen werden", erläutert Nico Keller. Das Sentiment für die

verschiedenen Assetklassen ist in der Breite positiv, allen voran natürlich für

Logistik (steigende E-Commerce Anteile) und Healthcare (demographische

Entwicklung). Große Stabilität sehen die Investoren auch im Bürosegment sowie

noch deutlich ausgeprägter im deutschen Wohnungsmarkt. Chancen werden darüber

hinaus nicht nur in der sich langsam erholenden Hotellerie, sondern zunehmend

auch im Einzelhandelssegment abseits der lebensmittelgeankerten Objekte gesehen.

"Die dynamische Entwicklung der Sommermonate wird bis zum Jahresende ihre

Fortsetzung finden und dürfte sogar noch einmal zusätzlich Fahrt aufnehmen. Die

Rahmenbedingungen sprechen weiterhin für Investitionen in den deutschen

Investmentmarkt, und solange die Notenbanken kurz- bis mittelfristig keine

umfangreichen Zinserhöhungen umsetzen, wird das Anlegerinteresse ungebrochen

hoch sein. Aktuell befinden sich sowohl im Portfoliosegment wie auch bei den

großvolumigen Einzeldeals verschiedene Transaktionen im Verkaufsprozess, die in

den kommenden drei Monaten erfolgreich zum Abschluss geführt werden sollten.

Entsprechend gehen wir im gewerblichen Segment von einem Jahresvolumen deutlich

jenseits der 50 Mrd. EUR aus. Sollte die Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen

kommen und vor 2022 vollzogen werden, wäre für den deutschen Markt ein

Rekordvolumen von über 100 Mrd. EUR für Wohn- und Gewerbeimmobilien insgesamt zu

vermelden", fasst Marcus Zorn die Aussichten zusammen.

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Chantal Schaum

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